Cần liên kết bốn nhà
Các Website khác - 07/09/2005
Theo ông Vũ Huy Hưng, Chủ tịch HĐQT Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, việc cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà Nội cần có sự liên kết chặt chẽ và phân định trách nhiệm rõ ràng của bốn nhà, đó là Nhà nước, nhà đầu tư, nhà tài chính và nhà sử dụng.
Chủ trương của Ðảng và Nhà nước và của TP Hà Nội là tích cực chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để hình thành thị trường bất động sản, thị trường tài chính, đồng thời coi trọng, quan tâm các đối tượng chính sách trên cơ sở các chính sách để chỉnh trang, xây dựng lại các tuyến phố, các khu tập thể đã cũ nát, các công trình bị lỗi thời tuy vừa mới xây dựng (như nhà dẹt, nhà chất lượng kém...) phải dựa vào cơ sở các quy luật kinh tế thị trường. Mục đích là để xây dựng chính sách, tạo mối quan hệ khăng khít, chặt chẽ, phân định rõ ràng trách nhiệm của "bốn nhà". Ðó là, Nhà nước (cơ quan quản lý) ban hành cơ chế... trọng tài kinh tế, sử dụng lợi ích cộng đồng, thực hiện chính sách xã hội; Nhà đầu tư (người kinh doanh) sản xuất, mua quyền sử dụng đất, bán nhà mới sau khi xây dựng, vận hành, bảo hiểm nhà; Nhà tài chính (người kinh doanh tiền tệ), cung ứng vốn, bảo lãnh sử dụng mua, bán nhà; Nhà sử dụng (người mua nhà, người bán các quyền về nhà đất trước khi triển khai dự án). Trong đó Nhà nước là động lực thúc đẩy, là trung tâm quan trọng nhất (Nhà nước ở đây phải hiểu là Chính phủ - HÐND - UBND thành phố, các quận, huyện, phường và tổ dân phố). Nếu dựa trên nguyên tắc và quan điểm thị trường như vậy thì cơ sở tính toán hiệu quả kinh tế phải xác định giá trị nhà ở và đất ở, các kết cấu hạ tầng xã hội, kỹ thuật đích thực là hàng hóa, dù tồn tại ở bất cứ dạng nào (đang cũ nát, chuẩn bị đổ hay đã xây dựng mới trên cơ sở quy hoạch lại, đã khang trang hiện đại) để có thể định hướng được giá trị mua bán. Ðiều này có ý nghĩa rất quan trọng để định lượng hiệu quả kinh tế của từng dự án. Chúng ta phải nói là giải quyết hài hòa ba lợi ích: lợi ích nhà đầu tư, nhà tài chính; lợi ích người dân (vừa là người bán hàng cũ, vừa là người mua hàng) hay gọi là nhà sử dụng; lợi ích cộng đồng mà Nhà nước đại diện (để Nhà nước đầu tư thêm, mua lại hàng hóa đô thị vừa với tư cách là nhà tạo cơ chế, đồng thời là nhà trọng tài kinh tế, nhà quản lý quan sát và cũng là nhà sử dụng đặt, mua hàng).

Mục tiêu của triển khai các dự án là phá bỏ, xây dựng mới để có khu đô thị hiện đại, khu nhà ở đích thực là sản phẩm hàng hóa trong kinh tế thị trường với đầy đủ các yếu tố: giá thành rẻ, tiện nghi, chất lượng và không gian thoáng đẹp, phù hợp mọi đối tượng. Có điều kiện cải thiện, điều kiện ở cho dân cư bằng cơ chế kinh tế thị trường và cũng có điều kiện theo quy luật cung cấp để dãn dân, di dân cho phù hợp túi tiền của mình.

Xây dựng cơ chế chính sách phải đạt được yêu cầu ràng buộc quyền hạn và trách nhiệm "bốn nhà" như sau:

- Nhà đầu tư: phải tự thấy mình có đủ năng lực thì mới mạnh dạn đầu tư, dám làm dám chịu; lo công nghệ, lo tạo ra nhà ở để bán, lo bảo hiểm công trình, lo giảm giá thành và những gì thuộc về nhà sản xuất... để mua lại hàng hóa là nhà ở cũ, kết cấu hạ tầng cũ (thực ra chỉ mua lại quyền sử dụng đất để làm mới nhà ở, có giá trị hàng hóa cao hơn), lo có quỹ nhà tạm cư, định cư mới nếu dân cần. Như vậy, không phải doanh nghiệp nào cũng dám làm chủ đầu tư, song, sẽ có doanh nghiệp có đủ năng lực làm được.

- Nhà sử dụng: đây là những người dân đang sống tại các khu cần xây dựng lại, được chia thành các đối tượng: đối tượng chính sách có công với cách mạng; đối tượng công chức viên chức, làm công ăn lương, đã được hưởng bao cấp một lần; đối tượng đã mua bán chuyển dịch trên thị trường (dù ít nhiều đều là người có tiền). Trước hết họ là người bán nhà cũ và phải có trách nhiệm bán đúng giá, không được đòi hỏi quá đáng theo kiểu: "Tôi có cái xe đạp cũ chỉ đáng giá 100.000 đồng. Vì lý do nào đó tôi không muốn bán thì dù có trả đến tiền triệu tôi cũng không bán", chịu trách nhiệm thực hiện những quy định mà Nhà nước đã ban hành đối với khu vực phải chỉnh trang, xây dựng lại (chịu trách nhiệm dân sự có thưởng có phạt).

- Nhà tài chính: đây thật sự là công cụ để xã hội hóa các nguồn vốn thông qua các tổ chức tín dụng, ngân hàng theo cơ chế thị trường tài chính để tạo mối liên hệ giữa người mua nhà, người bán nhà nhằm kích cầu mua nhà, phát triển sản xuất, rút ngắn quá trình đầu tư hay nói là tăng hiệu quả sản xuất hàng hóa.

- Nhà nước: đại diện lợi ích cộng đồng, có vị trí động lực cực kỳ quan trọng trong các vai sau: Nhà quản lý, có trách nhiệm xác định những khu cần xây dựng lại để trước hết công bố tình trạng khẩn cấp nếu thấy cần thiết cùng dân có giải pháp phòng ngừa rủi ro. Tổ chức ngay việc quản lý sao cho hạn chế việc thay đổi (cụ thể là không cho xây dựng cơi nới, không cho cải tạo tốn kém, không cho chuyển dịch chủ sở hữu). Có trách nhiệm phân loại đối tượng đối với các nhà sử dụng để có chính sách hỗ trợ cho đúng đối tượng. Có trách nhiệm tổ chức quản lý giám sát quá trình thực hiện dự án. Tổ chức giám sát việc bán nhà theo hướng đấu giá trên thị trường, duy trì theo Luật Dân sự cho phù hợp. Hẳn chúng ta còn nhớ ở Hàn Quốc, một nhà thầu do tiết kiệm vật liệu sử dụng dây điện có tiết diện nhỏ hơn so với thiết kế, hậu quả là 20 năm sau cháy nhà, đã phải vào tù. Thiết nghĩ Việt Nam ta cũng nên lấy đó làm bài học kinh nghiệm.

Nhà nước là người tạo môi trường an toàn, thông qua cơ chế để phát triển kinh tế, đó là cơ chế tài chính, cơ chế khuyến khích đầu tư, không dùng khái niệm hỗ trợ chung chung.

Nhà nước là nhà trọng tài kinh tế, có trách nhiệm tổ chức định giá trị hàng hóa nhà ở theo thị trường, qua việc giám sát, vận hành dự án, giám sát hiệu quả kinh tế của từng dự án để có cơ chế kinh tế cho phù hợp. Xác định cụ thể những yếu tố ảnh hưởng hiệu quả kinh tế của từng khu phải xây dựng lại: yếu tố mật độ xây dựng, mức độ nguy hiểm; yếu tố vị trí địa lý, địa chất; yếu tố cơ cấu hiện trạng hệ thống các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.

Nhà nước đóng vai trò là nhà sử dụng, có trách nhiệm đặt hàng (đặt mẫu mã); yêu cầu về quy hoạch, quy mô các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng, v.v. Nếu muốn hỗ trợ cho các đối tượng chính sách thì Nhà nước phải bỏ thêm tiền để cùng đối tượng này thực hiện mua nhà theo cơ chế thị trường. Vừa đóng góp vai trò của người sử dụng những công trình công cộng không điều tiết được do đặc thù từng dự án thì phải bỏ thêm tiền mua lại sản phẩm của nhà đầu tư.

Vừa qua, HÐND thành phố đã có Nghị quyết về cơ chế chính sách cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư xuống cấp trên địa bàn thành phố. Theo đó lợi ích của các "nhà" được tính toán hài hòa. Ðây thật sự là chỗ dựa tin cậy để các nhà đầu tư trong đó có Tổng công ty Ðầu tư và Phát triển nhà Hà Nội tổ chức thực hiện xây dựng, cải tạo lại các khu chung cư cũ ở Hà Nội, tạo bộ mặt mới khang trang, hiện đại cho thủ đô.

VŨ HUY HÙNG
Chủ tịch HÐQT Tổng Công ty
Ðầu tư và Phát triển nhà Hà Nội