Thị trường nhà đất chưa cần phá 'băng'
Các Website khác - 07/10/2005

Giáo sư Lê Đình Thắng, Trưởng khoa Kinh doanh bất động sản Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng chưa thể coi thị trường bất động sản ở thời điểm hiện nay là "đóng băng". Do vậy tập trung nhiều nguồn lực của đất nước để tác động vào lĩnh vực này là rất đáng lo ngại.

Giáo sư Lê Đình Thắng. Ảnh: V.P.

- Đứng ở góc độ cung, cầu, giáo sư có thể phân tích thị trường đang diễn biến như thế nào?

- Về phía cầu có thể chia thành nhiều nhóm. Thứ nhất là các nhà đầu tư lớn mua bất động sản để cho thuê hoặc bán. Đối với những nhà đầu tư này, giá bất động sản quá cao không đem lại lợi nhuận xứng đáng trong khi đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy nhà đầu tư chờ giá đất xuống hoặc tìm những nguồn đất giá rẻ (như hợp tác liên doanh với những tổ chức có đất nhàn rỗi chưa sử dụng thường là đất của nhà nước giao trước đây) hoặc có thể chuyển vốn sang đầu tư vào một lĩnh vực khác.

Nhóm thứ hai là các cá nhân, hộ gia đình mua bất động sản để đầu cơ, giữ tiền hoặc để dành. Đối tượng này có số vốn không lớn song lại rất đông, do vậy hành vi của họ tác động rất lớn đến thị trường. Các nhà đầu cơ này thường mua vào hay bán ra theo phong trào, dựa vào các thông tin được công bố công khai hoặc được lan truyền trong xã hội. Chính sách mới trong luật pháp đất đai, cộng với các thông tin về khó khăn sa sút của các nhà đầu tư bất động sản làm cho các nhà đầu cơ xét đoán triển vọng không sáng sủa, họ chưa mua bất động sản hoặc chuyển nguồn tiền nhàn rỗi vào lĩnh vực khác như gửi tiết kiệm.

Nhóm thứ ba là cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu mua bất động sản để sử dụng, nhưng nó không thiết yếu như ăn mặc, giao thông nên khi xuất hiện các dự báo về việc giá giảm trong tương lai thì nhiều người ngừng mua để chờ đợi.

Về phía cung, thói quen của nhiều người bán bất động sản tính bằng vàng trong khi thời gian qua giá vàng tăng đột biến làm nản lòng người mua. Bên cạnh đó, giá chào bất động sản không giảm nhiều nên chưa có tác dụng kích cầu. Đại đa số những người nắm giữ bất động sản là các nhà đầu cơ nhỏ lẻ dùng tiền nhàn rỗi của mình và của người thân để đầu tư nên không chịu áp lực phải bán bất động sản trước một thời điểm nào đó để trả nợ, do vậy họ giữ bất động sản hoặc giảm ít giá bán với hy vọng thị trường sẽ sôi động trở lại.

- Không có kẻ mua người bán đồng nghĩa với thị trường đang "đóng băng" và cần có giải pháp tháo gỡ?

- Tôi cho rằng thị trường chỉ suy giảm chứ chưa "đóng băng" vì hiện nay giá nhà đất ở VN vẫn cao, cung cầu đều có, giao dịch tuy ít nhưng vẫn có những thương vụ thành công. Tôi không đồng ý lấy lượng giao dịch hiện nay so với giao dịch trước đây để khẳng định thị trường bất động sản "đóng băng". Điều này cần phải đi sâu phân tích làm rõ bản chất của hiện tượng. Nếu quan niệm thị trường nhà đất "đóng băng" có nghĩa là phải áp dụng các biện pháp cực mạnh để tác động, tập trung nhiều nguồn lực kích thích thị trường sôi động hẳn lên.

Trong điều kiện hiện nay, quá trình mở rộng và chỉnh trang hệ thống các đô thị, nâng cao chất lượng đời sống người dân cần được ưu tiên hơn. Lĩnh vực bất động sản tuy rất quan trọng nhưng tập trung nhiều nguồn lực vào đây xem ra đáng lo ngại. Tôi nhớ từ tháng 5/1997 đến hết 1999, khủng hoảng tài chính kinh tế ở khu vực Đông Nam Á diễn ra nguyên nhân chủ yếu là hậu quả từ "sốt giá" bất động sản.

Hiện chỉ có thể coi là thị trường đi xuống xuất phát từ 3 nguyên nhân chính: giá nhà đất đứng ở mức cao so với giá trị thực của nó; tâm lý, tập quán ứng xử của những người tham gia thị trường và thay đổi lớn về pháp luật đất đai.

- Mới đây Bộ Tài nguyên Môi trường đã kiến nghị 3 giải pháp thúc đẩy thị trường là hạn chế cung, kích cầu và tháo gỡ khó khăn về vốn. Ông nhận xét thế nào về những giải pháp này?

- Về nguyên lý thì các kiến nghị của Bộ không sai, vì theo lý thuyết khi thị trường đóng băng cầu suy giảm dẫn đến cung dư thừa, phải tiến hàng giảm cung kích cầu. Vấn đề ở đây là biện pháp cụ thể nào sẽ được đưa ra. Nếu Nhà nước giảm cung đất có nghĩa là thắt chặt việc giao, cho thuê đất. Biện pháp này tuy có tác dụng nhất định trong ngắn hạn để khôi phục thị trường song có thể gây ra các ách tắc trong hoạt động kinh tế do đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng của hầu hết các ngành. Theo tôi vấn đề then chốt là làm sao cho cung luôn được tự động điều chỉnh theo sự thay đổi của cầu, cầu sẽ là động lực làm thay đổi cung.

Về nguyên tắc khi cầu giảm sẽ dẫn tới giá giảm do vậy hiện tượng giảm cầu hiện nay sẽ có tác dụng tốt là đưa giá bất động sản xuống thấp. Ở các nước, một người làm công ăn lương với thu nhập trung bình có thể trả đủ tiền mua một ngôi nhà phù hợp trong vòng 15-20 năm từ việc trích khoảng 1/3 thu nhập hàng tháng cho nhà ở. Song ở VN với sự tương quan về giá bất động sản và thu nhập hiện nay những người làm công ăn lương thuần tuý sẽ không bao giờ có đủ tiền để mua được nhà ở.

Tháo gỡ khó khăn vốn khó khả thi vì các tổ chức tín dụng sẽ lựa chọn lĩnh vực nào có lợi nhuận hợp lý trên cơ sở rủi ro chấp nhận được. Nếu chỉ dừng ở những biện pháp kêu gọi chung chung thì khó hấp dẫn được họ đầu tư. Nhà nước cũng không thể bỏ tiền ra để bù đắp cho các mức lãi suất ưu đãi nào đó dành cho các khoản vốn vay vì đó là nguyên nhân của hiện tượng tiêu cực trong mối quan hệ xin - cho.

- Vậy theo ông trong bối cảnh hiện nay có giải pháp nào để thúc đẩy thị trường đi lên?

- Vấn đề quan trọng là làm sao điều chỉnh được giá đất ở VN (trên thị trường thứ cấp) xuống mức hợp lý. Hiện chúng ta có giá đất thấp ở thị trường sơ cấp nơi Nhà nước thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất thấp và giá đất cao ở thị trường thứ cấp nơi những người sử dụng đất trao đổi chuyển nhượng cho nhau. Cần khắc phục vấn đề bằng cách đơn giản hoá việc giao đất theo hướng ai có nhu cầu đều có thể tiếp cận được đất đai song mức giá phải trả là giá thực tức là cao hơn mức giá trên thị trường sơ cấp hiện nay và hạ hơn mức giá trên thị trường thứ cấp.

Ngoài ra, cần khai thông vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản bằng cách chứng khoán hóa các khoản nợ để nó có thể được mua bán trên thị trường. Bên cạnh đó, cần thiết lập cơ chế giải quyết nhanh, cưỡng chế thực hiện trả vốn vay thông qua thu hồi phát mại các bất động sản đã được cầm cố.

- Bộ Tài chính đang dự thảo đánh thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản. Theo ông, liệu đây có phải giải pháp hạn chế đầu cơ, hạ giá nhà đất?

- Tôi cho rằng với điều kiện hiện nay chưa nên áp dụng. Thị trường đang suy giảm, các nhà đầu tư, đầu cơ đang rút khỏi thị trường thì biện pháp đánh thuế này càng làm cho tình hình trở nên trầm trọng hơn. Áp dụng thuế sẽ đẩy các giao dịch về phía thị trường ngầm, khó kiểm soát, Nhà nước cũng khó có thể thu được thuế. Vấn đề này chỉ nên đặt ra khi VN có thị trường lành mạnh, hệ thống kiểm soát thu nhập của công dân được hình thành và hoạt động có hiệu quả.

Việt Phong thực hiện