Thị trường bất động sản:
Đâu phải tất cả đã "đóng băng"!

Rất nhiều thông tin cho rằng, từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, thị trường bất động sản (BĐS) bị "đóng băng", và cảnh báo: Nếu không được "hâm nóng" trở lại, sẽ có nguy cơ phá sản các DN đầu tư kinh doanh BĐS, dẫn đến khả năng gây đổ vỡ hệ thống ngân hàng, bởi 60% vốn đầu tư vào bất động sản là nguồn vay ngân hàng, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế. Sự thật thị trường BĐS có "đóng băng"?

Chung cư Định Công (HN) mới được xây dựng.

Giá giảm, nhưng không đóng băng
Theo Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), hiện tượng "đóng băng" đang chỉ diễn ra ở lĩnh vực chuyển nhượng đất nông nghiệp, mua bán nền nhà, đầu cơ đất dự án, mua bán các căn hộ chung cư không đủ hạ tầng kinh tế-xã hội hoặc những căn hộ rao bán với giá quá cao. Còn thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (SDĐ) ở các đô thị vẫn diễn ra, tuy chỉ bằng 53-66% so với năm 2004.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho biết: Từ khi có Luật Đất đai đến nay, giá nhà chung cư ở Hà Nội đã giảm 20-30%, giá nhà chung cư ở TPHCM, Đà Nẵng, Cần Thơ... còn giảm hơn nhiều.

Theo Sở Tài chính Hà Nội, giá đất tại các dự án khu đô thị mới giảm khoảng 3 triệu đồng/m2 so với năm trước; giá tại các khu phố cổ giảm từ 5-10%. Căn hộ chung cư các khu đô thị Linh Đàm, Mỹ Đình giảm 50-70 triệu đồng/căn hộ.

Tại TPHCM, giá nhà chung cư bình dân ở mức 400-500 triệu đồng/căn nhưng vẫn khó bán. Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM cho biết: Giao dịch BĐS trong từng khu vực đã giảm 51 - 68% so với năm 2004.

Còn Sở Tài chính của Đà Nẵng cũng xác nhận: Từ giữa năm 2004 đến nay, lượng người mua bán giảm sút, các đối tượng thực sự có nhu cầu nhà ở không có khả năng thanh toán do mức giá nhà đất hiện quá cao so với thu nhập của người dân. Nhưng việc mua bán BĐS không phải đã ngừng tất cả.

Đâu là nguyên nhân
Thứ trưởng Đặng Hùng Võ nhận xét: Nói rằng thị trường BĐS "đóng băng" một cách chung chung là chưa chính xác, mà phải chia thành từng khu vực cụ thể mới thấy được rõ. Cụ thể, khu vực mua bán nền nhà, nếu chỉ nói đóng băng là chưa đủ. Thị trường này không còn tồn tại nữa, bởi Điều 101 của Nghị định 181 đã cấm hoàn toàn hiện tượng chia lô bán nền đất.

Ở lĩnh vực kinh doanh BĐS mà người dân dùng làm công cụ cất trữ tiền tiết kiệm chờ sinh lợi cao đúng là có "đóng băng" do tác động của hệ thống pháp luật đất đai mới ban hành. Từ ngày 1.7.2004, hiện tượng này chấm dứt bởi Luật Đất đai 2003 đang làm cho giá đất giảm. Việc đem tiền tiết kiệm đi mua đất cất trữ không còn sinh lợi, nên chuyện đóng băng BĐS ở lĩnh vực này là có thật.

Thực tế cho thấy, những khu vực xây dựng kinh doanh nhà ở theo kiểu nhà chung cư, nhà biệt thự nếu những căn nhà nằm ở những khu vực thuận lợi, có hạ tầng tốt... vẫn diễn ra hoạt động mua bán bình thường, thậm chí có xu hướng tấp nập hơn do giá bán đang giảm. Nhưng những khu nhà chung cư chưa đủ hạ tầng, thiếu điện nước, quy hoạch chưa tốt... thì không có người tìm đến mua là điều tất yếu.

Tình trạng đóng băng nặng nề đang rơi vào những nhà đầu tư kinh doanh BĐS đã vay vốn ngân hàng mua nhà đất, đang đầu tư xây dự án... Theo ông Đặng Hùng Võ, đây là dạng đóng băng do khu vực lưu thông giữa thị trường BĐS và thị trường vốn, dẫn tới việc vận động vốn cho các dự án kinh doanh nhà ở theo kiểu "ứng tiền trước, lấy nhà sau" không còn nữa làm cho nhiều dự án khởi công rầm rộ rồi bỏ đó.

Để tháo gỡ tình trạng "đóng băng" nêu trên, Cục Quản lý giá đề ra 6 biện pháp, trong đó yêu cầu công khai quy hoạch để chống đầu cơ, giảm thiểu cầu "ảo"; xử lý dứt điểm tình trạng quy hoạch "treo", rà soát lại các dự án đã giao đất thúc đẩy dự án BĐS triển khai đúng tiến độ; mở rộng các kênh cung ứng vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS; áp dụng chính sách thuế luỹ tiến trong việc sử dụng đất đai nhà ở để chống đầu cơ...

Công Thắng