Theo các chuyên gia kinh tế, kênh tín dụng chính thức cho giao dịch và đầu tư bất động sản chủ yếu từ ngân hàng trong nước, và rất hạn chế, khiến các giao dịch bị trì trệ. Do đó, việc phát hành chứng chỉ bất động sản để chứng khoán hóa các dự án đầu tư bất động sản là điều cần thiết.

Cần công cụ tài chính để kích hoạt thị trường bất động sản.

Giám đốc Sở Tài chính TP HCM Nguyễn Thị Hồng cho rằng, thành phố là nơi tập trung các dự án đầu tư lớn cả trong và ngoài nước, đồng thời thu hút nguồn nhân lực từ nhiều nơi, nên nhu cầu đầu tư hạ tầng ngày càng lớn. Mỗi năm TP HCM cần ít nhất từ 8.000 đến 10.000 căn hộ để giải quyết nhu cầu về nhà ở. Riêng năm 2005, thành phố phải tiến hành xây dựng 30.000 căn hộ tái định cư trên địa bàn. Nhu cầu vốn cho kinh doanh xây dựng nhà vượt quá khả năng hiện có của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực địa ốc và cân đối ngân sách của thành phố.

Trong những năm qua, thành phố đã huy động vốn ứng trước cho nhà đầu tư, các đơn vị thi công, chương trình kích cầu thông qua đầu tư... để đầu tư phát triển xây dựng nhà. Tuy nhiên, đến nay thị trường vốn VN nói chung vẫn chưa phát triển được loại hình dịch vụ tài chính hỗ trợ cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, theo các kết quả nghiên cứu thì lượng vốn nhàn rỗi trong dân rất lớn. Vì thế, việc tìm ra các biện pháp huy động vốn phù hợp với thực tế VN là điều rất cần thiết hiện nay. "Một trong những công cụ tài chính có khả năng kích hoạt thị trường bất động sản là phương án mô hình thí điểm phát hành chứng chỉ bất động sản mà Tổng công ty địa ốc Sài gòn đã nghiên cứu", bà Hồng nói.

Việc phát hành chứng chỉ bất động sản chính là một hình thức huy động vốn mới, góp phần tạo kênh khai thác nguồn vốn trong dân. Nó cũng thể hiện sự gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản. Thông qua thị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ có cơ hội quảng bá hình ảnh, còn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn. Trước hết mô hình này sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là ngân hàng, công ty bảo hiểm, chứng khoán... sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách hàng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. "Nếu mua trái phiếu công trình, nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu. Nhưng đối với chứng chỉ bất động sản, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, vì đã có ngân hàng kiểm soát, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án", bà Hồng nói thêm.

Tiến sĩ Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện Kinh tế thành phố cho biết, các công cụ tài chính như: phát hành chứng chỉ bất động sản, nâng cao tính chuyên nghiệp của các định chế trong lĩnh vực cho vay, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê tài sản, định giá và bảo hiểm tài sản... có tác dụng kích hoạt nguồn cung nên sẽ "tan băng" thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, các loại hình công cụ này vẫn còn rất hiếm ở VN. Để hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển thị trường bất động sản sơ cấp, nhà đầu tư chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngắn hạn, trong khi thị trường nhà đất lại cần nguồn vốn trung, dài hạn. Nghịch lý này tiềm ẩn nguy cơ rủi ro đối với hệ thống tín dụng khi thị trường địa ốc có biến động.

Cũng theo ông Lịch, 6 tháng đầu năm nay giao dịch nhà đất giảm 68% so với cùng kỳ năm trước. Dư luận cho rằng, hiện tượng "đóng băng" là hiệu ứng của quy định cấm phân lô bán nền. Nhưng thực tế, mọi giao dịch chỉ đề cập đến mua bán chuyển nhượng và mới tập trung vào một khía cạnh về quyền sử dụng đất. Trong khi, thị trường bất động sản không chỉ có mua bán, chuyển nhượng mà còn cả cho thuê, thế chấp...

Ông Lịch phân tích thêm, những cơn sốt tăng giá và xu hướng tăng giá trên thị trường bất động sản đã tạo nên lợi nhuận siêu ngạch, thu hút nhiều đầu tư vào nhà đất, nhưng xét về hành vi chủ yếu là để đầu cơ. "Chỉ riêng địa bàn thành phố có tới 1.500 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hàng vạn người dân bỏ vốn mua nhà, đất, chờ cơ hội tăng giá để bán lại. Nhưng xét về khả năng tài chính thì đa số các nhà đầu tư vào địa ốc đều thiếu năng lực tài chính, không tự mình thực hiện những dự án lớn cũng như tạo ra sản phẩm tốt cho thị trường sơ cấp. Họ chỉ thực hiện các dự án quy mô nhỏ hay gọi cách khác là "xé" quy hoạch" - ông Lịch nhấn mạnh. Việc tạo dựng công cụ tài chính là điều không thể thiếu đối với thị trường bất động sản VN.

Theo Chủ tịch UBND TP HCM Lê Thanh Hải, quỹ phát triển nhà thành phố mới có tên, vốn còn ít, trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn. Thành phố nên khẩn trương xây dựng đề án công cụ phát triển tài chính cho thị trường bất động sản. "Kế hoạch của thành phố là trong 5 năm tới sẽ có 100.000 căn hộ cho người có thu nhập thấp. Do đó, việc tìm kiếm phát triển những biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất là điều cấp bách hiện nay. Đề án này sẽ do Viện kinh tế chủ trì nghiên cứu", ông Hải nói.

Nguyễn Thùy