Ngừng thuê nhà trước thời hạn, xử lý thế nào?

Bạn Phan Quỳnh Hương, ở Hà Nội, hỏi: Bạn ký và thực hiện hợp đồng cho thuê nhà đã được hai năm. Thời hạn của hợp đồng là 3 năm và hợp đồng chỉ có hai bên ký, không có xác nhận của cơ quan nhà nước nào. Gần đây, bên thuê nhà sau khi đã trả đủ tiền thuê nhà cho các tháng đã sử dụng, đã đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, gây khó khăn cho bạn. Bạn đề nghị toà soạn cho biết trong trường hợp này, nếu khởi kiện ra toà thì sẽ ra sao?

- Điều 489 Bộ luật Dân sự quy định: "Hình thức hợp đồng thuê nhà ở:

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn từ 6 tháng trở lên thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

- Điều 139 Bộ luật Dân sự quy định: "Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thực hiện bằng văn bản, không được công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại".

- Điều 146 Bộ luật Dân sự quy định: "Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự cuả các bên từ thời điểm xác lập; khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu hoàn trả cho nhau những gì đã nhận...".

Từ những căn cứ pháp lý trên cho thấy, hợp đồng thuê nhà của bạn có thời hạn 3 năm, nên phải có chứng nhận của công chứng nhà nước. Do không tuân thủ quy định trên nên hợp đồng thuê nhà đã bị vô hiệu.

Trong trường hợp này, nếu bạn khởi kiện ra toà đòi bên vi phạm tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoặc bồi thường thiệt hại thì không có cơ sở pháp lý và không được toà chấp nhận, vì hợp đồng thuê nhà đã bị vô hiệu ngay từ thời điểm ký kết và do đó, các bên phải tự chịu trách nhiệm về thiệt hại của mình.

Luật sư Hạ Thị Hồ Hoa