Thị trường bất động sản:
Con tàu sắp chìm

Ngọc Huân

Đất dự án đã không còn là đối tượng đầu tư béo bở như trước đây.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, thị trường nhà đất đóng băng là do tác động của 2 vấn đề lớn: Thiếu sự liên thông, hỗ trợ của thị trường tài chính và chính sách đất đai thay đổi quá thường xuyên. Đây là hậu quả của một quá trình buông lỏng quản lý, để cho thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh.

Phát triển theo kiểu bong bóng
Không phải đến năm 2005, những vấn đề của thị trường bất động sản mới lộ rõ, từ 3 năm trước các chuyên gia của Viện Kinh tế TPHCM đã nhận thấy rằng thị trường bất động sản phát triển quá nóng theo kiểu bong bóng, không bền vững và có khả năng gãy đổ. Thị trường nhà đất sôi động không phải do nhu cầu thực, mà chủ yếu do tác động của các nhà đầu tư thứ cấp, mua đi bán lại.

Tuy nhiên, nhận định này hầu như bị các nhà quản lý bỏ qua. Phải đến đầu năm 2005, khi các ngân hàng bắt đầu "đóng cửa" đối với các khoản vay đầu tư vào nhà đất (mặc dù có thế chấp), thì con tàu thị trường bất động sản bắt đầu chao đảo dữ dội.

Khi không còn sự hỗ trợ của các ngân hàng, những điểm yếu trước đây vốn đã được cảnh báo bắt đầu lộ rõ. Số lượng giao dịch trên thị trường nhà đất tụt giảm thê thảm, hầu hết các trung tâm giao dịch lớn của thành phố đã không đảm bảo được 50% số lượng giao dịch trong năm 2004. Theo số li.ệu của Trung tâm Thông tin tài nguyên môi trường và Đăng ký nhà đất, trong 6 tháng đầu năm 2005 chỉ có 4.518 hồ sơ giao dịch, giảm 68% so với cùng kỳ năm 2004.

Khi ngân hàng nói "không"
Theo ông Nguyễn Phụng Thiều - Giám đốc Cty cổ phần địa ốc Sài Gòn - Gia Định, trước đây khi đầu tư vào đất đai có thể quay vòng vốn nhanh, khả năng thanh khoản (khả năng chuyển đất thành tiền) dễ dàng vì có ngân hàng hỗ trợ. Sự hỗ trợ dễ dàng đến mức các nhà đầu tư thứ cấp chỉ cần có hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư, hoặc hợp đồng mua nhà là các ngân hàng sẵn sàng mở hầu bao. Còn đối với các nhà đầu tư, cũng chỉ cần có quyết định giao đất, ngân hàng đã sẵn sàng cho vay hàng trăm tỉ đồng để thực hiện dự án.

Cũng nhờ sự hậu thuẫn của ngân hàng, nguồn vốn của xã hội được đổ dồn vào đầu cơ bất động sản, tạo nên cơn sốt. Bây giờ khi không còn nguồn vốn của ngân hàng, hàng ngàn doanh nghiệp (DN) nhỏ sẽ chết.

Theo ông Trần Thế Ngọc - Giám đốc Sở TN - MT, nếu chỉ tính bình quân suất đầu tư cho mỗi mét vuông đất nông nghiệp thành đất ở là 400.000 đồng, thì các DN của thành phố đã đầu tư khoảng 50.000 tỉ đồng vào các dự án phát triển nhà ở, kinh doanh nền nhà. Đó là chưa kể số vốn đầu tư vào đất đai nằm ngoài các dự án được thành phố giao đất chính thức. Nguồn vốn thực hiện các dự án, trong đó phần lớn là vốn huy động từ các tổ chức tín dụng.

Cũng theo ông Ngọc, thị trường nhà đất hiện tại đã rơi vào tình trạng mất cân đối thanh toán cung - cầu. Việc ngân hàng đóng cửa với các khoản vay đầu tư vào nhà đất là một trong những nguyên nhân chính làm cho thị trường nhà đất đóng băng.