- Hiện nay, pháp luật chưa quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì để xác định chính xác số lượng thành viên trong một hộ sử dụng đất. Giữa những quy định về hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự và hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chưa có sự đồng nhất, chưa có hướng dẫn rõ ràng. Nếu các phòng công chứng căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình để xác định chủ sở hữu sẽ dẫn đến những bất cập khi chuyển dịch thửa đất đó, như người đứng tên chủ hộ trong GCNQSDĐ nhưng không phải là chủ hộ gia đình trong sổ hộ khẩu gia đình thì vợ (chồng) của người có tên trong GCNQSDĐ và vợ (chồng) của các thành viên khác trong sổ hộ khẩu có phải ký vào hợp đồng chuyển dịch không?

Bên cạnh đó, trường hợp người đứng tên trong GCNQSDĐ khi được cấp Giấy có cùng hộ khẩu với ông bà, cha, mẹ, anh, chị... nay người đó lại có hộ khẩu mới với các thành viên hoàn toàn mới, như vợ, bố mẹ vợ... Trường hợp này các thành viên khác trong sổ hộ khẩu cũ sẽ ký vào hợp đồng chuyển dịch. Tuy nhiên, trên thực tế các thành viên cũ sẽ khó chấp nhận ký và họ cho rằng người đó không còn có trong sổ hộ khẩu của họ. Còn nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu mới lại xảy ra trường hợp các thành viên khác lại không có quyền sử dụng đối với thửa đất đó.

Ngoài ra, một khó khăn rất lớn khi người đứng tên trong hộ sử dụng đất đã chết hoặc sổ hộ khẩu đã được đổi lại nhiều lần và hiện nay tên người đó không còn tên trong bất kỳ sổ hộ khẩu nào. Nếu trước khi chết, người đó còn độc thân, có tên một mình trong sổ hộ khẩu thì việc xác định người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật không gặp khó khăn gì. Nhưng, nếu sổ hộ khẩu của người đó có tên nhiều người khác thì sẽ rất khó để xác định được chính xác khối tài sản mà người đó để lại.

Nói một cách chung nhất, sổ hộ khẩu gia đình luôn chứa đựng những yếu tố biến động do quá trình tách, nhập, sinh tử... Do đó, không thể đồng nhất giữa hộ gia đình trong sổ hộ khẩu với hộ sử dụng đất được.

- Hầu hết các huyện ngoại thành, như Đông Anh, Từ Liêm, Gia Lâm và một số quận mới thành lập đều xảy ra hiện tượng trên. Khi cấp giấy chứng nhận chính quyền những địa phương này vẫn theo nếp cũ khi cấp cho hộ gia đình đều ghi rất chung chung mà không tính đến những hậu quả khi hộ gia đình ấy đưa đất vào tiến hành các giao dịch.

- Đối với những giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình thì đính chính chủ sử dụng đất từ hộ gia đình sang cá nhân khi có căn cứ chứng minh nguồn gốc đất đó do cá nhân chuyển nhượng, được chia tách hoặc do thừa kế, tặng cho riêng. Còn với những giấy chứng nhận đang trong quá trình xét, cấp thì chỉ cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình khi các thành viên trong hộ sử dụng đất cùng làm đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ cho hộ, có xác nhận của UBND xã và đơn này sẽ là căn cứ để Phòng công chứng xác định chính xác số lượng thành viên trong hộ sử dụng đất khi tham gia giao dịch.

Trường hợp đất đã cấp cho hộ gia đình mà một trong các thành viên trong họ muốn tách ra một thửa riêng bằng văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất thì diện tích đất còn lại phải xác định rõ thuộc quyền sử dụng cá nhân của ai trong số các thành viên còn lại trong hộ khẩu. Có như vậy, cơ quan công chứng mới có thể giải quyết nhanh chóng các giao dịch liên quan đến diện tích đất còn lại đó.