Thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh:
Đóng băng do tâm lý
Đặng Ngọc

Ngay thời gian cao điểm của ngày, nhưng Siêu thị địa ốc ACB chỉ có một khách hàng.

Hai năm liên tiếp 2004 - 2005, thị trường bất động sản thành phố liên tục tụt giảm. Đặc biệt, trong 8 tháng đầu năm 2005, hầu hết các trung tâm giao dịch nhà đất lớn của thành phố đã không đạt được 50% mức giao dịch của năm 2004. Trong khi đó, giá nhà đất trên thị trường không những không giảm mà còn tiếp tục tăng.

Thắp nơi ta thán
Điều cảm nhận đầu tiên của chúng tôi khi đến các trung tâm giao dịch nhà đất lớn của thành phố, đó là một không khí vắng vẻ đến đáng sợ. Ngày 18.8, tại sàn giao dịch số 30 Mạc Đĩnh Chi siêu thị địa ốc ACB đã 9 giờ sáng - giờ cao điểm trong ngày, nhưng chỉ lèo tèo vài ba khách hàng dạo quanh.

Theo ghi nhận của phóng viên trong một giờ ở siêu thị ACB, lượng khách hàng đến siêu thị còn ít hơn số nhân viên của siêu thị. Không khí này khác hẳn với trước đây, lúc nào cũng tấp nập.

Theo ông Võ Đình Quốc - người phụ trách sàn giao dịch - từ đầu năm đến nay mới chỉ có 78 vụ giao dịch thành công. Nếu so với năm 2004, số lượng vụ giao dịch thành công giảm đến 58%.

Còn theo ông Trần Quang Trình - Phó Tổng giám đốc Cty cổ phần nhà đất Đô Thị Mới - một trong những Cty môi giới địa ốc tầm cỡ của thành phố thì tình hình kinh doanh của Cty cũng rất ảm đạm. Mặc dù không tiết lộ con số giao dịch, nhưng ông Trình cho biết số vụ giao dịch thành thông qua Cty chưa bằng một nửa của năm 2004.

Cũng theo ông Trình, mặc dù thế mạnh của Cty từ trước đến nay là môi giới mua bán đất dự án, nhưng thời gian gần đây rất ế ẩm, buộc phải chuyển hướng kinh doanh sang môi giới mua bán căn hộ chung cư là chính và chuyển địa bàn hoạt động về các tỉnh miền Đông Nam Bộ như Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong khi đó, số liệu của sàn giao dịch của Cty TNHH Him Lam, số vụ giao dịch giảm đến 59%. Theo số liệu của Trung tâm Thông tin tài nguyên môi trường và đăng ký nhà đất, trong 6 tháng đầu năm 2005 chỉ có 4.518 hồ sơ giao dịch, giảm 68% so với cùng kỳ năm 2004.

Nhận định về thị trường, ông Trình cho rằng, hiện tại các khu vực trước đây là điểm nhắm của các nhà đầu tư như An Phú - An Khánh (quận 2), Nam Sài Gòn đã không còn thu hút được sự quan tâm, bởi khả năng thanh khoản (chuyển từ đất thành tiền) không còn nhanh như trước.

Nhờ được quy hoạch tốt, Khu Nam Sài Gòn đã phát triển rất nhanh.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực nhà đất, thoạt nhìn có vẻ như thị trường nhà đất đang lâm vào cảnh khủng hoảng thừa nguồn cung. Chẳng hạn, bình quân mỗi tuần có đến 120 căn nhà, thửa đất cần bán thông qua siêu thị nhà đất ACB. Nhưng số bán được không tỉ lệ thuận với số muốn bán, mỗi tuần chỉ một-hai căn nhà, thửa đất. Ông Quốc nhận định: "Với tình hình hiện nay, thì khó có thể đưa ra một dự báo khả quan về tương lai gần của thị trường nhà đất thành phố".

Theo ông Quốc, nguyên nhân chính làm cho cung và cầu chưa gặp nhau dẫn đến thị trường nhà đất đóng băng là do tâm lý. Về phía người bán, khi thấy Nghị định 181 cấm phân lô bán nền thì cho rằng trong tương lai nguồn cung cũng sẽ cạn và giá đất sẽ tăng, nên tăng giá rao bán.

Ông Quốc phải than lên: "Trời ơi! Người bán thì cứ treo giá cao. Thực tế, người bán cũng không biết giá thực là bao nhiêu để hạ. Chỉ đến khi có vài ba khách trả giá, họ mới xác định được giá bán". Trong khi người mua (chủ yếu là các nhà đầu tư thứ cấp, mua đi bán lại) thì lo ngại không biết sắp tới sẽ có chính sách gì nên không dám bỏ vốn đầu tư vào đất.

Ngoài ra, còn phải kể đến việc đầu tư xây dựng hạ tầng cũng có tác động đến giá tại một số khu vực. Điều đó thấy rõ nhất qua nhịp đập thị trường nhà, đất khu vực quận 2 và 9. Giá đất khu vực này đã được đẩy lên từ 20 đến 40% trong vòng 1 năm qua. Nếu như trước đây, đất nền nhà trong các dự án ở phường Phú Hữu, Phước Long A, Phước Long B chỉ ở trong khoảng từ 2,9 đến 3,6 triệu đồng/m2.

Chỉ một năm nay (trước và sau thời điểm khởi công cầu Thủ Thiêm) đã bị đẩy lên một cách vô lý, đạt ngưỡng 5 đến 5,2 triệu/m2. Chính yếu tố giá không thực này cũng khiến cho các nhà đầu tư thứ cấp không tham gia thị trường. Còn đối với những người có nhu cầu thực sự thì không đủ khả năng để với tới.