Dự án Hoàng Quân Plaza với 9 block chung cư vừa được khởi công ngày 13/9.

Sau nhiều năm "mở cửa" cho vay đầu tư bất động sản một cách ồ ạt, các nhà băng đang thận trọng hơn khi lựa chọn khách hàng cũng như dự án, đặc biệt trong tình trạng thị trường địa ốc đang trì trệ như hiện nay.

Hầu hết các ngân hàng tại TP HCM hiện đều cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản với tổng dư nợ hơn 28.600 tỷ đồng, tăng 15,5% so với cuối năm 2004. Tỷ lệ nợ xấu có khuynh hướng tăng lên theo dư nợ cho vay bất động sản. Nếu như tỷ lệ nợ xấu năm 2003 là 0,32%, năm 2004 là 0,67% thì nửa đầu năm nay tỷ lệ này đã tăng lên đến 1,25%. Theo các ngân hàng chuyên cho vay bất động sản tại thành phố, việc không thu hồi được nợ vay bất động sản có tác động của tình trạng thị trường bị đóng băng trong thời gian dài.

Tổng giám đốc một ngân hàng cho VnExpress biết, nợ đọng đối với cho vay kinh doanh đất nền trước 2004 tại ngân hàng này hiện đang chiếm tới hơn 80% số nợ xấu từ bất động sản. Ngân hàng Nhà nước cũng đã cảnh báo nhiều ngân hàng thương mại về tình trạng cho vay này. Hiện nhiều ngân hàng đang bắt đầu chuyển hướng sang cho vay đầu tư xây dựng, kinh doanh căn hộ cao cấp. Theo ông Trần Ngọc Minh, Giám đốc chi nhánh Ngân hàng nhà nước tại TP HCM, 6 tháng đầu năm nay, các ngân hàng đã cho vay đối với hơn 150 dự án xây căn hộ cao cấp để bán, trong khi cả năm 2004, số dự án đầu tư được ngân hàng tài trợ là 143.

Ông Minh cho rằng, tình trạng đọng nợ xấu do bất động sản còn là vì ngân hàng thiếu kênh thông tin để thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả nợ vay của chủ đầu tư dự án trong khi tình hình nhà đất thường xuyên biến động. Do đó, ngành ngân hàng rất cần thành phố thành lập những kênh thông tin về thị trường bất động sản có chất lượng thì sẽ giúp ngân hàng hợp tác dễ dàng với chủ đầu tư hơn.

Chịu sức ép "làm sạch" nợ xấu, ngân hàng hạn chế cho vay vốn đầu tư bất động sản bằng cách chuyển từ cho vay dài hạn sang cho vay trung và ngắn hạn. Trong buổi làm việc với UBND TP HCM cách nay 3 tuần, Phó tổng giám đốc Ngân hàng Á Châu Phạm Văn Thiệt cho rằng, không phải ngân hàng không có khả năng cho vay 20-30 năm, "nhưng vấn đề là ở quản lý vĩ mô". Ông giải thích: "Ngân hàng chỉ được phép sử dụng 30-40% vốn ngắn hạn đầu tư cho vay trung và dài hạn, không được cho vay dài hạn vượt quá tỷ lệ này".

Cũng theo ông Thiệt, hiện nay Nhà nước đang thiếu một cơ chế quản lý về tài chính trong xây dựng. Đơn cử như các cơ quan quản lý Nhà nước cấp phép xây dựng chung cư, nhưng lại không xem xét khả năng tài chính và khả năng huy động vốn trong dân của nhà đầu tư. "Nếu nhà đầu tư địa ốc không bán hết căn hộ hoặc người mua không trả đủ tiền theo tỷ lệ cần thiết thì nguy cơ xảy ra tranh chấp rất cao", ông Thiệt khẳng định khi cho biết đã có nhiều trường hợp tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, hiện có 65 ngân hàng tại thành phố đang cho vay vào lĩnh vực bất động sản. Trong đó, nợ quá hạn cho vay chiếm tỷ trọng 2,64%, không cao hơn tổng nợ quá hạn chung là 2,97%. Như vậy, các ngân hàng không hề ngần ngại, nhưng vấn đề then chốt là các ngân hàng đã phải huy động 30% vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn, nên không thể tiếp tục đáp ứng. Do đó, trong nhiều cuộc làm việc với UBND TP HCM, các ngân hàng phía Nam đã đề nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam cho phép nâng hạn mức cho vay trung và dài hạn lên cao hơn mức hiện nay.

Hợp tác cùng ngân hàng là điều đương nhiên và cực kỳ cần thiết với các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc. "Doanh nghiệp không thể nào có đủ 100% vốn để đầu tư cho dự án, mà cần có sự hỗ trợ cho vay của ngân hàng, có khi tỷ lệ vốn vay lên đến 70-80% tổng vốn đầu tư", Tổng giám đốc Công ty Hoàng Quân Trương Anh Tuấn nói.

Tuy nhiên, chỉ với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh địa ốc có uy tín thì được ngân hàng dành áp dụng thủ tục cho vay "thoáng" hơn. "Ngân hàng Techcombank hiện có thể cho các dự án xây dựng khu dân cư, căn hộ cao cấp của Phúc Đức vay đến 70% giá trị đầu tư trong thời hạn 15 năm", Tổng giám đốc Công ty địa ốc Phúc Đức Lâm Văn Chúc tiết lộ. Cũng theo ông Chúc, việc thẩm định, thủ tục thế chấp dự án... từ ngân hàng còn có những khó khăn, nhưng là cần thiết để đảm bảo khả năng chi trả nợ của chủ đầu tư cũng như uy tín kinh doanh của doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp tư nhân triển khai dự án tại khu vực xa trung tâm thành phố gặp khó khăn hơn khi vay vốn ngân hàng. Ông Hà Minh, Phó giám đốc Công ty TNHH Minh Cường - doanh nghiệp đang triển khai một số dự án tại Bắc Ninh, Hải Hưng cho biết, đi lại chán chê không biết bao lần tại các ngân hàng, cuối cùng cũng có nơi chấp nhận nhưng doanh nghiệp phải chịu lãi suất cao hơn các dự án lớn tới 0,1%.

Phan Anh - Phong Lan