(VietNamNet)- Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & môi trường Đặng Hùng Võ vừa có bài viết giải thích đúng về Nghị định 17/2006/NĐ-CP, do văn bản này tuy được đời sống xã hội đặc biệt quan tâm nhưng một số ý kiến hiểu chưa đầy đủ, thiếu chính xác...

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ảnh: V.G

Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 87/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần đã tạo được sự quan tâm đặc biệt của người dân, doanh nghiệp và của giới báo chí.

Nghị định này được coi như một lời giải cho hầu hết những vướng mắc gặp phải trong quá trình thi hành pháp luật mới về đất đai.  

Tuy nhiên, theo GS.TSKH, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ, cũng đã xuất hiện một số ý kiến chưa đầy đủ hoặc thiếu chính xác nói về nội dung Nghị định. Thứ trưởng Đặng Hùng Võ vừa viết bài báo này gửi VietNamNet nhằm giới thiệu với bạn đọc thật đúng về Nghị định số 17/2006/NĐ-CP.

Mở rộng diện các dự án được Nhà nước thu hồi đất

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã quy định rất chặt chẽ những trường hợp thực hiện dự án được Nhà nước thu hồi đất, những trường hợp khác nhà đầu tư phải thoả thuận với người đang sử dụng đất để nhận đất theo cơ chế nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn.

Đây là một quy định rất quan trọng nhằm một mặt quản lý tốt việc chuyển mục đích sử dụng đất trong quá trình công nghiệp hoá, mặt khác bảo vệ đời sống và quyền lợi của người sản xuất nông nghiệp.

Trong thực tế, một số trường hợp cần đầu tư theo quy hoạch nhưng dự án đầu tư lại không thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất.

Vì vậy, cần thiết phải bổ sung một số trường hợp được Nhà nước thu hồi đất vào khoản 2 Điều 36 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Cụ thể là bổ sung thêm các trường hợp được Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

một là các dự án đầu tư thăm dò, khai thác khoáng sản;

hai là các dự án làm mặt bằng di dời các cơ sở sản xuất, dịch vụ theo yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc theo quy hoạch mà không thể bố trí vào khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao;

ba là các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng phục vụ công cộng.

Điều chỉnh phạm vi phải đấu giá quyền sử dụng đất

Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất đã được quy định khá chặt chẽ tại khoản 2 Điều 61 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Trong thực tế áp dụng, trong nhiều trường hợp cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất không mang lại hiệu quả kinh tế mà lại gây trở ngại trong thủ tục xét duyệt các dự án đầu tư, có ảnh hưởng đến môi trường đầu tư tại địa phương.

Vì vậy, cần xem xét để tháo gỡ, cần mở rộng diện các dự án được Nhà nước giao đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Khoản 2 Điều 61 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP cần bổ sung thêm các trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

một là đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá ít nhất là hai lần nhưng không thành;

hai là chỉ có một nhà đầu tư lập dự án xin giao hoặc thuê một diện tích đất cụ thể để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch;

ba là sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, xây dựng nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp thuê hoặc mua, xây dựng nhà ở công vụ;

bốn là giao đất ở cho cán bộ, công chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền,

năm là đất chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Điều chỉnh quy định cấm "chia lô bán nền" và cấm chuyển nhượng dự án đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở

Khoản 1 Điều 101 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP với tinh thần "cấm chia lô bán nền" đã tạo nên những bình luận rất khác nhau ngay từ khi Nghị định này có hiệu lực thi hành.

Nhiều ý kiến cho rằng đây là một "nhát cắt" rất đúng đắn để chấm dứt một cơ chế quản lý không tốt đối với thị trường bất động sản, nhiều ý kiến lại cho rằng đây là nguyên nhân gây nên tình trạng "đóng băng thị trường bất động sản" hiện nay.

Qua thực tế triển khai, chúng ta cần xem xét lại chi tiết quy định nói trên để đạt được mục đích nâng cao hiệu quả quản lý đồng thời tháo gỡ được những ách tắc cần được xử lý đối với thị trường bất động sản.

Thực sự, cơ chế "cấm chia lô bán nền" chỉ nên áp dụng ở khu vực đô thị và khu vực quy hoạch là đô thị, không nên áp dụng tại khu vực nông thôn (khu vực còn nhiều người nghèo), tiếp nữa cần cho phép các nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở nhằm thu hút vốn đầu tư của các doanh nghiệp nhỏ và vừa, tạo độ mềm dẻo nhất định trong đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

Vì vậy, khoản 1 Điều 101 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP được sửa đổi bao gồm:

một là chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó;

hai là đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã thì không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (trường hợp "cấm chia lô bán nền");

ba là đối với các khu vực khác thì chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng cho tổ chức kinh tế, cho hộ gia đình, cá nhân sau khi đã đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư đúng với nội dung dự án đã được xét duyệt (trường hợp được "bán nền đã có hạ tầng đồng bộ").

Điều chỉnh lại quy trình thực hiện khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định 17 quy định, địa phương có thể quy định giá nhưng ''dứt khoát'' giữ một giá đất. Ảnh: Trần Vũ

Trình tự, thủ tục khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư có tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống xã hội hiện nay. Một mặt phải phù hợp với thẩm quyền thu hồi đất, đồng thời tránh phức tạp hoá trình tự thủ tục thực hiện, mặt khác phải bảo đảm quyền của người đang sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trong thực tế, khi triển khai Điều 130 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP nhiều nơi đã gặp phải một số vướng mắc khi quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng được trình, xem xét và ban hành đồng thời (quy định tại khoản 5 và khoản 6).

Để giải toả những vướng mắc này, cần sửa đổi khoản 5 và khoản 6 Điều 130 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP theo trình tự:

- Thực hiện trình, xem xét và ban hành quyết định thu hồi đất trước (trước khi hết thời hạn thông báo về việc thu hồi đất ít nhất 20 ngày Sở Tài nguyên và Môi trường phải trình quyết định thu hồi đất, UBND cấp tỉnh có 5 ngày xem xét để ký quyết định thu hồi đất chung cho toàn khu vực, UBND cấp huyện có 10 ngày làm thủ tục ký quyết định thu hồi đất cụ thể đối với từng hộ gia đình, cá nhân trong khu vực),

- Sau đó mới thực hiện trình, xem xét và ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng (Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc UBND cấp huyện lập và trình phương án bồi thường giải phóng mặt bằng sau khi có quyết định thu hồi đất của UBND cấp tỉnh, UBND cấp tỉnh có thời gian 15 ngày xem xét để quyết định xét duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng).

Sửa đổi để vận hành đúng hệ thống tài chính đất đai một giá đất

Pháp luật hiện hành về đất đai đã quy định hệ thống tài chính đất đai nước ta được vận hành theo hệ thống 1 giá đất (không có sự khác biệt giữa giá do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường).

Trong thực tế, hầu như giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đều thấp hơn giá đất trên thị trường. Tình trạng này dẫn tới tình trạng là giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất cũng như giá trị tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hầu như thấp hơn giá trị mà người sử dụng đất có được khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, không bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất cũng như quyền lợi của Nhà nước khi giao đất.

Như vậy, cần sửa đổi khoản 1 Điều 9 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP theo nguyên tắc: nếu giá đất do UBND cấp tỉnh quy định (đã công bố) tại thời điểm thu hồi đất hoặc thời điểm giao đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp (với giá thị trường).

Tạo một số giải pháp mới trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất chưa hợp lý là một nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện, tố cáo đất đai Ảnh: Kiều Minh

Một trong những mối quan tâm lớn của nhà nước ta hiện nay là việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư không được làm ảnh hưởng xấu tới đời sống của người bị thu hồi đất, đặc biệt là người thuộc diện các hộ nghèo.

Chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất cần được sửa đổi, bổ sung sao cho giúp các hộ nghèo vượt được nghèo, người sản xuất nông nghiệp có đất phi nông nghiệp để có thể chuyển nghề từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất phi nông nghiệp.

Vấn đề đặt ra là tạo cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sao cho kết hợp được việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất với việc chuyển đổi cơ cấu lao động trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

Những điểm sửa đổi, bổ sung cụ thể bao gồm:

một là hộ nghèo bị thu hồi đất được hỗ trợ để vượt nghèo từ 3 năm tới 10 năm theo mức và thời gian do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định (bổ sung khoản 3 Điều 28 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP);

hai là hộ sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì được giao đất làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp cộng với chi phí đã đầu tư hạ tầng (không được vượt quá giá đất phi nông nghiệp) với mức đất giao theo quy định của UBND cấp tỉnh, trường hợp không có đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp các thành viên trong hộ còn trong độ tuổi lao động được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp (chủ yếu bằng hình thức học nghề tại các cơ sở dậy nghề) theo mức do UBND cấp tỉnh quy định (sửa đổi Điều 29 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP);

ba là hộ sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất ở và cả đất sản xuất nông nghiệp mà không được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì đất ở tái định cư được gắn với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (bổ sung điểm a khoản 3 Điều 36 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP);

bốn là hộ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bị thu hồi đất ở gắn với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì việc tái định cư phải gắn với tạo việc làm từ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nếu không có đất để tạo việc làm từ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp (bổ sung điểm b khoản 3 Điều 36 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP).

Bổ sung cơ chế được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân

Trong pháp luật về đất đai trước ngày 1/7/2004, Chính phủ đã cho phép người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong một số trường hợp người sử dụng đất thuộc diện có đời sống khó khăn. Quy định này đã được nhân dân hoan nghênh và tạo động lực để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hệ thống pháp luật hiện hành về đất đai không có quy định được phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vấn đề được đặt ra là cần lập lại cơ chế cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính trong hệ thống pháp luật hiện hành về đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho dân và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì vậy, cần bổ sung khoản 4 vào Điều 15, sửa đổi khoản 1 Điều 17 của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP để tạo cơ chế ghi nợ nghĩa vụ tài chính bao gồm:

thứ nhất, đối tượng được phép ghi nợ là hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở hoặc từ đất nông nghiệp sang làm đất ở và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

thứ hai, phạm vi được ghi nợ là tất cả đối tượng được phép ghi nợ mà chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất;

thứ ba, phương thức ghi nợ là ghi số tiền sử dụng đất phải nộp tính theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất);

thứ tư, thời điểm phải trả nợ là thời điểm người được ghi nợ thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà có phát sinh lợi ích kinh tế (gồm chuyển nhượng; cho thuê; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn; tặng cho trừ trường hợp người nhận tặng cho thuộc diện thừa kế, là Nhà nước, là cộng đồng dân cư, là người nhận nhà tình nghĩa gắn liền với đất) hoặc được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất;

thứ năm, hạn chế trong thời gian ghi nợ là người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà có phát sinh lợi ích kinh tế nhưng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ;

thứ sáu, trường hợp đã được ghi nợ theo pháp luật về đất đai trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 thì được tiếp tục ghi nợ theo quy định này.

• GS.TSKH Đặng Hùng Võ