Bất động sản tiềm ẩn nguy cơ bong bóng
Các Website khác - 17/10/2005

Liên tiếp đưa ra khuyến mãi, giảm giá song doanh nghiệp nhà đất vẫn ế hàng. Theo nhận định của các chuyên gia, những thay đổi từ chính sách đang làm cho giới đầu cơ choáng váng, tạo cơ hội kéo giá bất động sản xuống gần mức bình thường.

Giá nhà đất cao hơn mức bình thường. Ảnh: Anh Tuấn

Thị trường đi xuống, ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế là một trong các nguyên nhân khiến gần đây Bộ Tài nguyên Môi trường đề nghị Chính phủ có giải pháp hỗ trợ. Ngay sáng nay, Bộ Xây dựng cũng triệu tập một cuộc họp để bàn về khó khăn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhằm hoàn thiện dự thảo các giải pháp trình Thủ tướng. Tuy vậy, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Tống Văn Nga cho rằng khó có thể gỡ được những rắc rối trên thị trường.

Trong những năm qua, nếu như từ 2001 đến hết 2003 thị trường bất động sản sôi động bao nhiêu thì từ đầu năm 2004 đến nay hoạt động èo uột bấy nhiêu. Các công ty môi giới nhà đất tại TP HCM và Hà Nội đều than thở thu không đủ bù chi. Có những văn phòng nhân viên ngồi chơi xơi nước cả tuần không có lấy một giao dịch thành công. Nhiều đại gia thực hiện khuyến mại rầm rộ mua nhà trúng nhà, mua nhà trúng vàng... nhưng vẫn không thu hút được khách hàng.

Theo báo Tuổi Trẻ, nguồn vốn đầu tư của Nhà nước đổ vào xây dựng các khu dân cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng tới hàng nghìn tỷ đồng song đất ở đây đang ế ẩm. Những lô đẹp ở thế “đắc địa” liên tiếp giảm giá, hạ 10% nếu mua và nộp tiền trong vòng một tháng, nhưng vẫn không bán được. Có công ty mở chiêu khuyến mãi tặng thẻ tín dụng ATM 10-20 triệu đồng cho khách mua 150 m2 đất trở lên cũng chẳng khá khẩm hơn.

Trong khi đó, nhu cầu tìm một chốn an cư của người dân tại các đô thị vẫn cực lớn. Nguyên nhân khiến họ không dám tơ tưởng đến chuyện có nhà vì giá vẫn quá cao. Chị Hà Phương, một độc giả viết tới VnExpress: "Hàng chục triệu cho một mét vuông đất, cũng như trên mười triệu cho một mét vuông nhà, không hiểu những cán bộ như chúng tôi bao giờ mới có một chỗ ở ổn định".

Độc giả Phan Dương kể: "Tôi đã từng đi tìm mua nhà chung cư để ở nhưng không thể thực hiện được bởi vì khi hỏi mua bất cứ một một căn hộ nào thì đến khi xen giấy tờ thường đã qua tay đến 4-5 chủ và giá lúc đầu là khoảng 400 triệu nhưng để mua được thì giá đội lên tới 800 triệu". Giá bị đẩy lên quá cao là kết quả tất yếu của một thời gian dài thị trường bất động sản chạy theo phong trào đầu cơ.

Một Việt kiều tại Pháp phân tích trên một tờ báo: "Nếu có 150.000 USD tôi có thể mua tại Pháp ngôi nhà mặt bằng 200 m2 có vườn và bể bơi hiện đại. Còn ở Hà Nội tôi chỉ mua được căn hộ khoảng 150 m2. Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình gồm 3 phòng ngủ 1 phòng khách, bếp tổng diện tích mặt bằng khoảng 150 m2 giá thường gấp 4-5 lần lương hằng năm tức là khoảng 120.000-150.000 USD. Khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều không bình thường. Còn ở VN thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM vào khoảng 5.000 USD trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hằng năm. Điều đó có nghĩa là giá bất động sản ở VN đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới".

Nhận xét về kinh tế bất động sản ở VN, Bộ trưởng Tài nguyên Môi trường Mai Ái Trực cho rằng, thị trường phát triển một cách tự phát, phần lớn hoạt động ngoài sự kiểm soát của Nhà nước, mang nhiều yếu tố đầu cơ. Nói đến bất động sản người ta thường nghĩ đến đất đai cùng lắm là nhà ở chứ ít khi đề cập đến đầu tư làm tăng tài sản trên đất.

Số liệu của Viện Kinh tế TP HCM cho thấy đến cuối năm 2002 - thời gian sốt nhà đất lên đến đỉnh điểm, riêng thành phố này có tới 1.007 dự án kinh doanh nền nhà với tổng diện tích 6.600 ha, tổng giá trị ước khoảng 8,7 tỷ USD. Điều đáng lưu ý là chỉ có chưa đến 10% số diện tích trên có cơ sở hạ tầng, phần lớn nền nhà được mua bán trên giấy… Bàn về đầu cơ, Bộ trưởng Mai Ái Trực từng thốt lên: "Nhiều anh giàu ghê gớm từ đất. Chính những lỏng lẻo trong quản lý dẫn tới tình trạng đi cửa sau xin dự án".

Ngoài yếu tố đầu cơ, một nguyên nhân được giáo sư Lê Đình Thắng, Trưởng Khoa kinh doanh bất động sản viện dẫn cho giá nhà đất cao là 30% kinh phí của một dự án "chi đen" (cho những việc không đáng có trong cơ cấu chi phí hợp lý).

Hiện nay, những thay đổi từ chính sách, lớn nhất phải kể đến các Nghị định thi hành Luật Đất đai đã đánh trống hết cho hình thức phân lô bán nền - vốn đem lại nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Khung giá đất mới cao hơn cũ 3-10 lần cũng khiến nhiều chủ đầu tư phải đối mặt với nguy cơ phá sản vì tiền sử dụng đất tăng trong khi đất đã ký hợp đồng với khách hàng từ trước. Đối với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nếu trước đây số tiền họ chi cho đất chỉ là 200 triệu mỗi năm thì nay họ phải nộp gấp 3 lần.

Nhìn từ góc độ kinh tế, giáo sư Lê Đình Thắng cho rằng, thị trường nhà đất có mức tăng trưởng âm (dưới lạm phát). Nếu phải vay vốn ngân hàng để đầu tư vào nhà đất, doanh nghiệp sẽ bị lỗ khoảng 10%. Với doanh nghiệp, giá thuê đất cao sẽ làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư VN.

Lo lắng của các nhà quản lý ở tầm cao hơn rất nhiều. Cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 cho thấy việc các ngân hàng chịu sức ép phải thu hồi nợ đối với các nhà đầu tư bất động sản khiến giới đầu cơ buộc phải bán nhanh chóng để thu hồi vốn. Điều này khiến nguồn cung tăng khủng khiếp trong khi cầu không thay đổi dẫn tới sụp đổ thị trường tài chính. Với điều kiện ở VN hiện nay, nhà đầu tư nhỏ lẻ giờ không có chỗ đứng, để có vốn họ sẽ phải gõ cửa ngân hàng và nếu ngân hàng không thận trọng trong việc cho vay thì vết xe đổ tại Thái Lan hoàn toàn có thể lặp lại như ở VN.

Phong Lan

Ý kiến của bạn