Bảng giá đất 2006 mà Hà Nội, TP HCM áp dụng từ ngày 1/1 chẳng giúp gì cho thị trường bất động sản đang ốm yếu. Tình hình còn căng hơn khi ngân hàng muốn ngưng giải ngân dự án. Doanh nghiệp mệt mỏi muốn buông bởi gánh nặng lãi vay và thiếu tiền mặt. Người mua nhà thì ngần ngừ không quyết.

Một bức tranh khá ảm đạm cho thị trường bất động sản Hà Nội, TP HCM trong năm mới khiến giới kinh doanh địa ốc rầu lòng lo nghĩ. Tổng giám đốc Lâm Văn Chúc của Công ty cổ phần địa ốc Phúc Đức ở TP HCM còn đoan chắc: "Nguy cơ phá sản của nhiều doanh nghiệp địa ốc đang dần bộc phát và sẽ lộ rõ trong năm 2006, cùng lắm là đến 2007".

Ông Võ Đình Quốc, Giám đốc siêu thị địa ốc ACB Nguyễn Đình Chiểu, tỏ ra thận trọng: "Khó dự báo được thị trường địa ốc năm 2006 vì còn quá nhiều yếu tố tác động, mặc dù vài khó khăn đã được chính sách tháo gỡ 1 phần". Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo hậu quả đóng băng hơn 2 năm qua của thị trường đã thấm vào đến "tủy" doanh nghiệp rồi, nên nếu không chữa được bệnh vênh nhau giữa cung - cầu - tiêu thụ - vốn như hiện nay, nhiều doanh nghiệp sẽ chết.

Bán đổ bán tháo để quay vòng vốn

Ông Quốc nhận định giá bất động sản TP HCM có thể giảm ở những khu vực vốn đang treo "trên trời" như đường Trần Não, quận 2, đường Nguyễn Văn Linh, quận 7... "Giá quá cao không có người mua tất yếu sẽ giảm xuống cho phù hợp thị trường. Còn lại nhìn chung, không có thay đổi nhiều về mặt bằng giá", ông Quốc nói.

Bất động sản năm 2006 sẽ không khởi sắc nếu các yếu tố tác động như giá vàng, chính sách thuế, giá đất, giấy sở hữu... chưa kịp điều chỉnh. Ảnh: P.A.

Ông Phạm Huy Thưởng, Tổng giám đốc Công ty phát triển hạ tầng Hà Nội nhận định, nhà chung cư tại thủ đô trong năm mới không giảm giá. Lý do, ngoài chức năng để ở, người dân có thể cho thuê chung cư với tỷ suất lợi nhuận khá lớn. Ông Thưởng lấy ví dụ, đầu tư hơn 1 tỷ đồng mua căn hộ trong các chung cư tọa lạc ngay trung tâm thành phố, chủ nhân có thể cho thuê được 10 triệu đồng mỗi tháng, cao hơn cả lãi suất ngân hàng.

Nhà đất thổ cư tại Hà Nội sẽ giảm giá mạnh nếu không ở vị trí tiện kinh doanh, theo dự đoán của ông Thưởng. Áp lực trả lãi vay đầu tư bất động sản ngày càng lớn trong khi khu vực này không có dự án chỉnh trang đô thị nào là những lý do khiến địa ốc xuống giá. Theo thông tin mà ông Thưởng nắm được, khá nhiều chủ đất đang vội vã bán ra, chấp nhận mức hòa vốn.

Tâm lý chờ giá giảm

Nhiều người có nhu cầu mua nhà lại cố chờ xem giá nhà đất có giảm vào năm mới không. Ông Nguyễn Văn Ái ở quận Bình Thạnh, TP HCM đang tham khảo thông tin tại siêu thị địa ốc ACB cho biết: "Tôi cầu mong vàng giảm giá trong năm tới, chuyện 1, 2 giấy sáng sủa hơn mới quyết định mua nhà". Ông Nguyễn Đình Phú, quận 12, tính toán: "Vàng tăng thì được, nhưng chờ ít tháng nữa xem sao, có thể giá nhà đất hạ hơn hiện nay", và quyết định bán nhà nhưng thuê nơi ở khác để chờ giá nhà đất giảm hơn. Thăm dò ý kiến độc giả của VnExpress cũng cho thấy, đến 49,2% người tin giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm trong năm.

Mới đây, Cục quản lý giá Bộ Tài chính đã báo cáo lãnh đạo Bộ về thực trạng tình hình thị trường bất động sản trên cả nước. Đặc điểm dễ nhận thấy nhất là giá nhà đất giảm, giao dịch chậm. Tại Hà Nội, Trung tâm giao dịch địa ốc Ngân hàng Á châu Hà Nội có tháng không có giao dịch nào thành công. Thời điểm cuối năm, cả tháng trung tâm chỉ có 6-7 giao dịch mua bán nhà ở, trong khi thời điểm sôi động trước đây trung bình mỗi ngày có tới 30-35 giao dịch.

Cả năm 2005, siêu thị địa ốc Ngân hàng ACB TP HCM bán được 311 căn nhà với tổng giá trị 43.885 lượng vàng, tăng về số căn nhà bán được nhưng lại giảm về giá trị so với năm 2004. "Chứng tỏ giá trị của mỗi căn nhà giao dịch ngày càng giảm đi", ông Quốc phân tích. Ông Lâm Văn Chúc cũng khẳng định, nhà có giá trị nhỏ hoặc đất có diện tích lớn thì mới đảm bảo bán được.

"Cái khó ló cái khôn", không bán được lô lớn thì các chủ đầu tư xé lẻ nhà đất thổ cư tại các quận Hà Nội ra bán, phổ biến nhất là những mảnh đất từ 30 đến 50m2. Ông Nguyễn Văn Tâm, phường Định Công, Hoàng Mai rao bán mảnh đất 80m2, ngõ vào rộng chừng 1,5m, giá 10 triệu/m2 đã 3 tháng. Ông quyết định chia lẻ thành 3 miếng đất và có khách mua ngay. Ông Trần Thái Tâm, ngõ Thịnh Hào 2, Tôn Đức Thắng vừa xẻ căn nhà cũ diện tích sàn 50m2 bán cho 2 hộ. Với giá 18 triệu đồng/m2, ông rao bán căn nhà cấp 4 từ đầu năm đến nay vẫn chưa có người mua.

Theo khảo sát của VnExpress, có đến 35,4% người có nhu cầu mua căn hộ chung cư, khu đô thị mới. Song, giá của các căn hộ này trung bình trên 7 triệu đồng/m2, vẫn còn quá cao so với thu nhập của nhiều người lao động. Theo các chuyên gia địa ốc, mức giá này chưa thể hạ thấp hơn nữa do chủ đầu tư đã tính tròn chi phí vào giá vốn.

Khung giá mới còn xa thực tế

Các chuyên gia kinh tế cho rằng khung giá đất mới hầu như không ảnh hưởng đến thị trường, bởi cả năm qua khung giá đất không được dùng làm cơ sở định giá bất động sản. Thứ trưởng Bộ tài nguyên Môi trường Đặng Hùng Võ cho biết, giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định chỉ bằng 50-70% giá thực tế thị trường. Giá quy định hiện là 180.000 –250.000 đ/m2, trong khi giá thực tế là 1,8 –2,5 triệu đ/m2. Ông Võ cho rằng cần phải cố kéo giá đất xuống, Hà Nội đã giảm 20-25% nhưng vẫn phải xuống nhanh hơn nữa.

Phan Anh - Việt Phong