Nhiều dự án bất động sản trên địa bàn TP HCM mặc dù đã thực hiện gần 80% kế hoạch đền bù giải tỏa nhưng đang lâm vào tình trạng thiếu vốn đầu tư. Mang đơn đi vay ngân hàng thì bị từ chối bởi lý do thiếu sổ đỏ. Nhiều doanh nghiệp đề nghị UBND TP HCM cấp sổ đỏ cho dự án theo tỷ lệ giải phóng mặt bằng.

Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Gia Định đang triển khai một dự án xây dựng chung cư cao tầng ở giai đoạn đền bù giải tỏa. Chỉ riêng chi phí cho công tác giải phóng mặt bằng đã là 65 tỷ đồng, song khi làm thủ tục vay vốn ngân hàng 1 tỷ đồng để bù thêm chi phí cho dự án thì ngân hàng từ chối thẳng thừng vì lý do dự án này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cũng ở giai đoạn đền bù giải tỏa cho dự án, Công ty cổ phần tư vấn đầu tư Bình Chánh lại vướng ở một khâu khác là địa bàn triển khai dự án thiếu quy hoạch chi tiết 1/2.000. Bà Lê Cẩm Thùy, Tổng giám đốc Công ty cho biết: "Dự án của công ty đã đền bù giải phóng mặt bằng xong nhưng 2 năm nay phải nằm chờ quy hoạch chi tiết 1/2.000 của UBND huyện Bình Chánh". Bà Thùy còn than phiền tình trạng địa phương yêu cầu doanh nghiệp phải trả tiền xây dựng quy hoạch 1/2000, trong khi trách nhiệm tài chính này thuộc về UBND quận huyện.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Bình Chánh Nguyễn Văn Thanh xác nhận thực trạng chung này của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Bình Chánh và cho biết thêm, việc thẩm định dự án của các cơ quan chức năng cũng là nỗi khổ dai dẳng với chủ đầu tư. Nhiều dự án liên tục bị trả về vì không đủ tiêu chuẩn.

TP HCM khuyến khích xây dựng chung cư cao tầng.

Ông Lê Hoàng Quân, Ủy viên thường vụ Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng, chủ trương khuyến khích xây dựng chung cư cao tầng của UBND TP HCM đã làm xuất hiện một xu hướng bất hợp lý từ phía chủ đầu tư là lập dự án nhất thiết phải thêm hạng mục xây dựng nhà chung cư, mặc dù tổng diện tích mặt bằng chỉ có vài nghìn m2. Đơn cử như dự án của Tổng công ty cao su chỉ thực hiện trong tổng diện tích hơn 2.000 m2 nhưng cũng dành ra 400m2 để xây chung cư, rất bé và không đảm bảo các tiêu chuẩn của một chung cư hiện đại.

Theo ông Quân, quy định của Luật đất đai 2003 buộc nhà đầu tư dự án bất động sản phải hoàn tất công trình rồi mới được cấp sổ đỏ là không thực tế. "Nhiều công trình cao tầng, chủ đầu tư phải giải tỏa và xây dựng theo từng giai đoạn một nên kéo dài thời gian có khi đến 2, 3 năm. Nếu không được sử dụng dự án để thế chấp vay vốn ngân hàng thì rất khó khăn cho doanh nghiệp, còn thế chấp ngân hàng lại đòi hỏi có sổ đỏ, mà xây dựng chưa xong hẳn nhiên chưa được cấp sổ", ông Quân diễn giải một quy trình lòng vòng làm chóng mặt chủ đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản kiến nghị UBND TP HCM xem xét phương án đền bù giải tỏa mặt bằng đến đâu thì cấp sổ đỏ đến đấy để chủ đầu tư có thể mang đi thế chấp ngân hàng vay vốn thực hiện dự án.

Phó chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Văn Đua thừa nhận lãnh đạo thành phố đang lúng túng trong việc giải quyết sổ đỏ cho các dự án xây dựng bất động sản có đền bù giải phóng mặt bằng. "Thành phố đang tính đến giải pháp cấp sổ đỏ theo tỷ lệ đền bù dự án, có thể giới hạn ở một số điều kiện như tỷ lệ giải tỏa hoàn thành phải trên 45% hoặc 80%, phù hợp với quy hoạch chi tiết, đất đã có hạ tầng cơ sở. Tuy nhiên thành phố vẫn lo ngại vì nếu quản lý không chặt thì có thể nhiều chủ đầu tư đã có sổ đỏ lại chuyển nhượng dự án trước khi xây dựng hạ tầng", ông Đua nói. Theo ông, trên thực tế đã có một vài chủ đầu tư có hành động tương tự, chứng tỏ lo ngại này là có cơ sở.

Giám đốc Sở Tài nguyên môi trường TP HCM Trần Thế Ngọc cho rằng mặc dù nghị định 181 không nói rõ việc cấp giấy chứng nhận khi nào, nhưng thông thường các dự án xây dựng nhà ở chỉ được cấp giấy khi đã xong hạ tầng, khi đó cơ quan chức năng mới biết diện tích đất ở là bao nhiêu. Ông Đua cho biết, thành phố đang cân nhắc, căn cứ trên quy hoạch chi tiết để có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhà đầu tư để thế chấp vay vốn, nhưng phải đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Giám đốc Công ty Bình Dân Lê Ngọc Tú hiến kế cho UBND TP HCM bằng cách đề nghị thành phố áp dụng giải pháp khi dự án đã có quyết định đền bù giải tỏa, cho phép người dân chuyển tên sổ đỏ sang cho chủ đầu tư dự án để chủ đầu tư có thể sử dụng thế chấp khi vay vốn ngân hàng. "Hầu hết người dân sở hữu đất nông nghiệp hiện nay đều đã có sổ đỏ đất, nên việc chuyển nhượng và thế chấp cũng dễ dàng", ông Tú nhận xét.

Phan Anh